房价坚挺,地产股疲弱,最终将发生什么?? ——凤凰网房产北京

比特儿

2018-07-31

    如今,我们正在经历一场更大范围、更深层次的科技革命和产业变革。大数据、人工智能等前沿技术不断取得突破,新技术、新业态、新产业层出不穷。各国利益和命运紧密相连,深度交融。

  而国民议会5月已经投票通过了这一法案,但不包括上述修正案,因此两院将组建一个联合委员会协商出统一版本,再度进行投票。房价坚挺,地产股疲弱,最终将发生什么?? ——凤凰网房产北京

  中方新人向俄罗斯体验团展示了却扇、沃盥、对席、同牢、合卺、解缨结发、执手、交换信物、拜堂、撤帐等我国婚礼的传统礼仪流程。俄罗斯新人与中国新人共同互动,跨马鞍、跨火盆、挑盖头、喝合卺酒。新郎尼吉耶科?安德烈的胸前带着大红花,新娘娜塔莎的发髻上斜插红簪,安德烈表示:“我很向往‘执子之手,与子偕老’的中国式爱情”。  中新网黑龙江新闻7月18日电(陆铁男)17日,来自全国各地以及俄罗斯的120名皮划艇选手和桨板选手,冒着蒙蒙细雨,在美丽的黑龙江萝北江段上进行了一场激烈的皮划艇比赛。其中桨板是首次以比赛的形式出现在黑龙江江面上。

    兰州分院院长特别助理刘军作重点发言,畅谈了参加中科院党校集中培训、深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想的心得收获。  会议通报了甘肃省政府召开脱贫攻坚推进会精神,传达了甘肃省省长唐仁健关于扎实做好帮扶工作的要求,就认真落实与省政府签订的扶贫责任书做出工作安排。会议强调,兰州分院系统要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,围绕签订的责任书,聚焦“两不愁三保障”,用心用力用情用智做好帮扶工作,不折不扣推动责任落实、政策落实和工作落实,结合扶贫点和兰州分院实际,创新开展工作,切实完成好扶贫任务。

    (责编:Bonnie)关键词:  俄罗斯茶,源自中国。上至总统,下至平民,喝茶成风。俄国人饮茶的历史虽不算太长,但茶在俄罗斯民族文化中却占有重要位置。

主要观点:从纵向和横向维度看当今房价与股价之背离去年以来,地产股价格走势与房价变化出现明显背离,2017年年初至2018年上半年,A场的地产股大幅下跌,仅2018年上半年房地产股票指数就下跌%,而上证综指只下跌14%。

但全国70城住宅房价指数环比一直在上升,今年与去年同期相比,估计平均涨幅在10%左右。

来源:Wind,中泰证券研究所为何房价走势和房地产股走势的背离如此明显呢?历史上是否也出现过类似的背离情况呢?我们从2011年至今的8年数据中进行对比,发现过去A股房地产行业指数相对大盘的走势与全国70城住宅房价指数环比增速趋势较为一致,而且,在出现拐点时,股价表现更为领先。 但今年以来,则出现了走势的明显背离。 来源:Wind,中泰证券研究所说明近两年A场的房地产股走势确实比较异常,那么,国外房地产股的走势与房价走势之间的关系又是如何呢?不妨以美国为例:历史数据表明,美国房地产股(以知名地产商帕尔迪PulteGroup和莱纳Lennar为例)和美国房价之间关联度较高,两者趋势也比较一致。 来源:Bloomberg,中泰证券研究所我们的理解是,地产股的表现与房价趋势一致的逻辑很直接:房价和销售量决定房地产公司的业绩,而数据表明房地产销售量与房价呈现很强的正相关性。

也就是说,房价高了,房地产公司的业绩自然就提升,对应的股价也自然上涨。

美国房价与销量呈现很强正相关性来源:Bloomberg,中泰证券研究所国内房价与销售量呈现很强正相关性来源:Wind,中泰证券研究所房价与股价走势背离的深层原因分析既然从历史看房价和房地产股价基本走势是一致的,从美国的案例看,似乎也看不到房价与股价的背离状况,那么,这两年出现背离的深层原因究竟何在?首先,新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失真。

自2017年以来,很多一二线城市相继出台调控政策,对新建住宅限价销售,导致开发商不愿意开盘,2017年一线城市销售面积明显下降。 进入2018年,随着地产商现金流吃紧,需要通过卖房来增加周转资金,故一线城市开盘数量增多,销售面积在新建住宅指数中占比提高,导致最近几个月新建住宅价格指数环比增速提高。

如果分开看一、二、三线城市的价格变化的话,增速并未显著提高。

来源:Wind,中泰证券研究所来源:Wind,中泰证券研究所第二,长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。

以统计局公布的房屋销售价格指数(排除房屋质量、建筑结构、地理位置等因素影响之后“同质可比”)来看,以年度数据观察,房价自2000年以来稳步上涨,只有2008年有小幅下跌,由于买卖房产很难做到频繁交易,只要持有两三年以上,几乎是稳赚不赔。 历史数据表明,房屋平均销售价格的年化涨幅为%,若以首付三成计算,买房者的年化收益率在20%以上。 这种稳定持续的赚钱效应会对购房者预期产生很大影响。 相比之下,的赚钱效应远不如房产,地产股虽然过去二十年涨幅也不小,但由于市场流动性极好,投资者频繁交易,且股价波动较大,投资者亏钱的概率还是较大。 因此,房价表现或许会远比地产股更乐观。 来源:Wind,中泰证券研究所第三,作为的投资者,更加注重对宏观经济走势、政策导向及上市公司基本面等来做出投资决策,但这些都不能构成对房地产股的价格支持。 例如,中国经济增速自2010年见阶段性高点之后,持续下行,房地产投资增速也持续下行。 又如,货币政策从宽松到中性,用过去12个月M2增量与过去12个月名义GDP增量的比值,来刻画货币超发的力度(由于M2是存量概念,多年高增长后M2的规模远超GDP规模了,这时增速的刻画力或有下降,较低的增速可能对应的M2增量并不低)。 这一指标在07年时在左右,随后在09年(金融危机后)最高达到,之后回落,在15年股底(或有救市政策的影响)又达到,之后一路回落至目前左右。 来源:Wind,中泰证券研究所高层提出“房住不炒”,但房价与货币政策似乎也出现了背离。

房产作为我国居民配置比例最大的资产,其价格应该与货币政策环境高度相关。

历史数据表明,房价变化的大趋势确实受货币供应(超发)的影响。

自2016年以来,货币超发的力度一路下行,目前仍处于下降通道中,但房价同比增速仍维持5%以上,近几个月甚至出现环比增速上行,这似乎与货币政策的大趋势相背离。 此外,就房地产公司基本面而言,从过去看,房地产公司的现金流状况与房价变化高度相关。

但2018年以来地产公司的现金流状况仍在继续恶化,房价环比增速却出现上涨,这是明显背离的。 来源:Wind,中泰证券研究所股价和房价走势:谁更能昭示未来以上解释了房价坚挺但房地产股疲弱、房价与股价之间背离的原因。 那么,背离之后,究竟会否彼此回归,或者房价与股价这两者走势中谁更具领先性,能昭示未来?仔细观察中美两国的房价与股价的历史走势图,发现当两者阶段性背离时,后续房价向股价靠拢的概率较大,这或许意味着股价更能昭示未来。

既然股价是反映投资者对未来上市公司的预期,理论上讲,股票市场每天成交活跃,反映了市场对未来的预期,其价格走势和估值变化应该更灵敏和有效的反映预期变化。

而房地产交易的成本和难度显然远高于股票,因此其价格反应可能有所滞后。 对此,我们可以做一些实证分析。

先从美国市场来看,美国地产股的估值和股价大约领先房价3个月。 将美国地产股估值与3个月后的房价进行比较,可以发现两者表现高度一致,呈现明显的正相关性。

从1996年底到今年5月,地产股PB值与滞后3个月的新建住房中位价同比数据相关系数高达。 来源:Bloomberg,中泰证券研究所美国地产股股价同样领先房价3个月左右,取3个月后的新建住房中位价同比数据与地产股股价相比,两者走势大体一致,尤其是在2005年后,两者相关系数达。

来源:Bloomberg,中泰证券研究所再看A股地产股与国内房价的关系,地产股估值则大约领先房价数据4个月左右,股价表现则大约领先房价6个月左右。 A场中,地产股估值与房价关系与美股相似,估值大约领先房价数据4个月左右,相关性也很明显。 从2008年底到今年5月,沪深300地产指数PE值与4个月后的新建住宅价格环比数据相关系数为。 之所以取沪深300地产指数,是因为A股中有数量较多的中小地产公司,他们或涉及非地产业务、或经常涉及并购重组等其他题材概念,股价表现跟地产业务的关系较弱,沪深300地产指数则基本剔除了这些小地产公司。 来源:Wind,中泰证券研究所A股股价的领先期则更长,大约领先房价6个月左右,但相关性则相对弱一点。 从2008年底到今年5月,地产股指数的相对净值数据与6个月后的新建住宅价格数据相关系数为。 来源:Wind,中泰证券研究所相较于美场,国内房价滞后股价表现的时间更长,这或许与国内房产交易的便利度(受调控政策、户籍制度等影响)远不如美国有关,因此也导致了与房市数据的相关性略低。

可见,无论在A场还是美股市场中,股市指标均领先于楼市。

相比较而言,国内房价相对于房地产股的表现更加滞后。